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      重磅政策接二連三,房企處境邊際改善

      2024-05-22 05:00:00 21世紀經濟報道 吳抒穎

      房地產行業的情緒正在慢慢被扭轉。

      5月17日,房地產行業迎來一系列重磅政策,包括全國取消房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例至15%并將公積金貸款利率下調至2.85%、擬設立保障性住房再貸款等等。

      房地產行業從業人士普遍認為,此次住房金融政策調整是“史上最寬松”的之一,同時,保持房地產行業穩定健康發展的信號意義也十分明確。市場積極的反饋也在發生,例如一線城市樓市人氣回升,又如重點房企融資開始恢復,萬科近期多筆項目貸款陸續落地。

      受此推動,房企的股債開始回升。上周以來,萬科、龍湖等房企債券不斷反攻,目前價格基本穩定在80元以上,說明市場對之信心已經大大恢復。

      5月21日午后,房地產股再度拉升,截至收盤,我愛我家錄得6.54%的漲幅,金地集團上漲4.99%,關聯行業中,特發服務更是飆漲14.91%。頭部房企中,保利發展、萬科等也小幅上漲。

      股債表現反映了投資者的態度,市場機構對房地產行業的態度也隨之略有轉向?;葑u博華工商企業部高級分析師王興萍在近期接受采訪時表示,未來仍有可能繼續出臺更多旨在支持銷售的房地產政策,例如一線城市部分區域放開限購等,這將驅使行業銷售跌幅收窄。

      市場對房地產行業的政策出臺有相當的期待與期望,隨著政策的逐漸落地與施行,房地產行業有望平穩過渡到新發展周期。

      熱度回升

      5月17日新政過后,各地紛紛根據實際情況落地相應政策。5月21日,被認為是市場熱度較高的合肥也宣布降低房貸利率及降低首付。

      據合肥市房地產市場調控工作聯席會議辦公室最新消息,合肥市取消首套、二套房貸利率政策下限,各銀行首套房實際利率調整至LPR減50BP即3.45%,二套房利率相應調整。首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%,二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

      各地的積極響應,讓市場的熱度得以保持。

      據21世紀經濟報道記者調研,如北上廣深一線城市,在新政后大多數樓盤的來訪量普遍有20%-40%的上升,雖然成交量的傳導需要時間,不過目前也看到了一些變化。

      “這個政策,還是很有用的。政策出來后我們很多項目的帶看量上升得很明顯。深圳的客戶對政策的敏感度很高,我們也在配合做一些工作,比如15%首付等等。這幾天的成交表現還是不錯,比上上周好一些?!币晃簧罡钲诜科蟮娜耸扛嬖V21世紀經濟報道記者。

      公開數據顯示,上周末合肥各樓盤咨詢到訪量較工作日上漲60%。一位合肥房企人士告訴21世紀經濟報道記者,“看房的人確實變多了,成交暫時沒有非常明顯的跳升,不過需要一個過程,畢竟之前觀望的情緒很濃?!?/p>

      根據中指研究院提供的數據,5月13日-19日,重點30城新房銷售面積環比增長8.5%,重點城市中,北京、深圳、成都、杭州等在政策落地后,二手成交規模保持在高位,其中上周深圳新房銷售面積環比增長19.0%,成都新房銷售面積環比增長10.6%。杭州二手房成交套數環比增長19.6%、同比增長37.6%,政策效果有一定顯現。

      中指研究院表示,目前多地已宣布下調公積金貸款利率,降低購房者置業成本,接下來各地跟進下調商貸首付比例和房貸利率的節奏會比較快,對市場的帶動會進一步顯現,若核心城市跟進相關舉措,對市場情緒的修復或將產生更加積極的影響。

      融資改善

      現階段影響房地產行業表現的兩個因素主要是銷售和融資。過去幾年,由于行業整體處在縮表周期疊加客觀原因的擾動,房企融資渠道普遍收窄。但近期,房企融資有較明顯的破冰。

      典型的是萬科,近期這家頭部房企在項目層面的融資動作頻頻。5月20日晚間,萬科發布公告稱,為滿足常州項目的開發建設,其作為借款人向中國銀行深圳分行申請銀行貸款12億元,目前已提款12億元。

      5月16日,萬科在深交所成功發行資產支持專項計劃(CMBS),發行規模14.35億元,優先級票面利率為3.6%,期限不超過18年。在這兩筆貸款外,萬科自5月10日以來,還獲得了66.54億元銀行擔保貸款,這意味著萬科近期落地的融資額將超過90億元。

      4月底,國際評級機構穆迪下調萬科評級時分析稱,萬科合同銷售額持續下降、獲得無抵押融資渠道受限且同期還有相當大的再融資需求,穆迪預期其信用指標和流動性緩沖在未來6至12個月將進一步下降。

      穆迪其時所指的因素,在本月新政落地后均有相應的改善——萬科融資渠道在逐漸打開,公開發行CMBS,此外,萬科一直在洽談的銀團貸款,也有望為萬科帶來增量資金。

      不僅是萬科,房企目前在融資面上或將迎來更多的利好。住房和城鄉建設部副部長董建國表示,做好保交房工作,要充分用好城市房地產融資協調機制,將項目納入“白名單”給予融資支持。城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”,商業銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”,滿足在建項目合理融資需求。

      在此背景下,多數房企對后續的政策力度也有相應期待。一位廣東民營房企的人士對21世紀經濟報道記者表示,“持續降杠桿后,多數房企目前對資金的需求量已經不如之前那么大。在這種情況下,只要維持穩定的融資水平就基本能夠滿足日常的經營需求。所以白名單這個機制,無論能夠帶來多少的資金量,都能夠提振市場的信心,促進行業正向循環?!?/p>

      各方都在努力維持房地產行業的平穩健康發展,國際評級機構也開始謹慎看好中國重點城市的房地產市場表現?;葑u在近期的一份報告中就指出,在經濟表現較強勁且人口持續流入的背景下,疊加央行近期的措施,一線城市取消限購政策將有助于穩定一線城市的房地產行情。

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